주택임대사업자 궁금했던 것 정리 오피스텔 지금 구매해야 할까?

인수할 때 나름대로 알아보고 공부도 했지만 몇 년 사이에……법이 많이 바뀌었어요 임대수익을 얻으려고 구입했는데 지금 상황은 빈방도 많고 세입자도 없고 그냥 우리가 들어가서 직접 거주해야 하는 상황입니다쿠쿠쿠쿠

그동안 #임대사업자법이 완전 바뀌어서 아니 단 하나 있는 게 스트레스가 돼요 흐흐흐흐

혹시오피스텔이라도사놔야하나에관심을가진분들도계실것같아서몇가지알아야할것들을정리해보았습니다.

잘 생각해보라고…^^

#오피스텔 인수전 #오피스텔 매매 초보

를 위한 글이에요. 저도 공부하면서 알게 된 거니까 공유해볼게요.

1. 중도금대출 계약금 10%가 좋은거 아냐
2. 오피스텔 분양권을 사면 중도금 대출을 받아서 계약금 10%만 있으면 계약할 수 있다고 하던데요?2년뒤에 월세를 내도 되고, 자금이 부족하면 전세를 얻어 시세차익을 노리게… 아니면 전매제한이 없으니 팔래요이제 오피스텔 토지도 대출규제 강화되니까 지금 나온거 빨리 사야한다고
3. ●분양 모델하우스 방문하면 그 얘기 계속 듣는다

일단 계약금 10%만 가지고도 계약이 가능한 것은 사실이지만, 중도금 대출 시행사가 제2금융권이라면 신용등급이 내려갈 수 있습니다.

신용대출로 간주되기 때문입니다

2년 동안 다른 대출을 받을 때 계속 손해입니다.

서울 원룸형 오피스텔 가격, 2억원 초반→2억 신용대출로 계산됩니다.

한번에 그런게 아니라 중도금이 10%씩 상승하면서 점점 늘어나는 신용대가 안나와요ㅠ 오피스텔 중도금 대출을 위해 다른 레버리지 필요상황에서 대출이 안나와서 등급이 떨어질 수 있어요.

=> 오피스텔 대출금으로 분양을 받으면 신용등급이 낮아져 2년간 다른 대출이 필요할 때 불리해진다.

만약에 사신다면 입주 시작하신 곳에 가면 가까운 부동산에 매물이 있어요●”분양권이 아니라, 딱 나온 신축 오피스텔에서 살 수 있어요”

2. 주택 수에 포함될 가능성 높아 오피스텔 매매는 취득세 4%지만 아파트 그 다음 산다면 8% …●3주택이면 12%

그리고, 당근마켓 오피스텔 분양광고 글에 상담사가 답한거 봤는데,

자세한 설명은 피해서 전화부터 하려고… 누구든(본인이든, 월세든) 실제 거주하면 오피스텔도 금방 주택 수에 포함됩니다.

작은 오피스텔 때문에 제가 아파트를 살 때 2주택으로 분류되자마자 취득세 8%입니다.

ㅎㅎㅎ

취득세를 내야 한다면 무주택인 상태로 오피스 분양권만 가지고 있는 상태, 그러니까 오피스텔 등기를 하기 전에 빨리 아파트를 구입하지 않으면 안 된다

주택으로 분류하지 않는다면 주택임대로 실거주 임대하지 말고 업무용으로 임대하면 될텐데…. 그런 세입자를 만나기가 쉬울까요?ㅠㅠ임대차3법 때문에 전입신고가 의무화됐고, 갑자기 세입자가 말을 바꿔 전입신고를 하면 대처를 못할 수도 있습니다.

운이 좋게도 일반 임대가 생겼다고 해도 임대 사업이 시작되면 10년 동안 계속 업무용으로 빌려주면서 놔둬야 합니다.

주거용 오피스텔은 지난해 710 대책으로 상황이 달라졌다.

이 대책 이후 지난해 8월부터 지방세법이 개정돼 주택으로 간주하게 됐다.

이 때문에 주거용 오피스텔 한 채를 갖고 있는 상태에서 아파트나 빌라 등 주택을 취득하려면 무조건 8%의 취득세를 내야 한다.

3차 이상부터는 12%나 중과세한다.

# 소형 오피스텔은 요즘 인기가 없어요.코로나 때문에 학교도 안 다니고 회사도 안 다니므로 상업 지역에 위치한 작은 오피스텔 수요가 줄어든다

결국 월세가 낮아질 수밖에 없는데 수익률은 낮고 세금 부담은 커졌습니다.

=40m 이하의 소형은 현재 아파트처럼 가격이 오르는 것도 아닌데 주택 수에 포함해 세금만 많이 내는 데다 의무보유 기간까지 길어 완전히 짐입니다.

최근 기사에서 아파트 가격 상승 때문에 대체제로 오피스텔 거래량이 증가하고 있다고 하는데요.

3) 아파트 대체형 트름만 인기

슈카월드의 실제로 21년도의 전체적인 매매량과 가격 상승을 보면 엄청 올랐지만wwwwwwwww.

트룸뿐입니다.

전용면적 85 m2 이상의 아파트형 오피스텔 #아파트가 가장 인기가 높고(2.68포인트 상승), 그늘에서 최소 60 m2 초과 85 m2 이하의 맨션 대체형의 경우만 상승했습니다 (2.39포인트 상승). 그 이하의 원룸형 혹은 1.5형 전용면적 40 m2 이하는 오히려 0.26포인트 하락 wwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwww 경기도를 중심으로 아파트와 같은 평형(전용면적 59~84㎡)의 오피스텔은 분양가보다 몇 억원에 달한다.

www.edaily.co.kr 전용면적 85평방미터처럼 평수가 많이 나오는 아파트의 경우는 굉장히 올라서 못 산다고 하는데 그나마도 40평방미터 이상 2룸형, 3룸형은 잘 나옵니다.

이번에 조사한 청량리 오피스텔도 12억, 7억에 3룸, 2룸이 다 팔렸다고 합니다.

그런데 40평방미터 이하는 떨어진다 (10평 이하는 인기 없음)

이제 곧 입주하는데 저희 오피스텔이 있는 동네 전체의 빈방이 많이 나왔대요그냥 분양가로 팔려고 해도 이 상황에서 아무도 사지 않는 현실.

현재로서는 임대료가 일반 사업자로서 임대료를 내고 양도하는 방안을 고려하고 있습니다

월세가 생각보다 낮아서 대출에 묶일 자금을 생각하면 스트레스가 돼요ㅎㅎㅎ

+) 관련기사 “서울 은평구 10평 오피스텔을 보유해 현재 거주 아파트와 함께 2주택자가 되었습니다.

차라리 그때 트름 이상의 중형을 샀더라면 나을 수 있었을까요. 싸게 내도 좀처럼 팔리지 않아요. 오히려 장기 임대사업자를 내려고 하면 정부가 폐지한다, 아니다, 계속 말을 바꿔 결정할 수가 없죠.(서울의 소형 오피스텔 보유자 A 씨) 소형 오피스텔 보유자들의 고민이 깊어지고 있다.

계속 보유하고 임대해 놓으면 다주택자가 되고… news.heraldcorp.com

+)오피스텔 현재 기본정보는 간단하게 정리했습니다.

4. 오피스텔 기본정보

청약 : 만 19세 이상 성인은 누구나 청약통장/재당첨 제한 없음, 가구주 가능, 100% 추첨제 규제지역 해당지역 거주자는 20% 우선 배정, 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않음 (아파트 청약 제한 없음)

중도금 대출 : 최대 60%~80%(규제지역 아파트보다 대출이 많이 나옴) 실거주용이면 70%, 사업자 대출은 최대 80%

양도세 : 등기후 2년간 보유 및 거주하면 양도세 비과세 / 바로 전매시 양도세 70%, 일반사업자내 사무실용도로 임대시 양도세 중과대상 아님

취득세 : 4.6% 고정(기존주택 처분조건/자금조달계획서 작성의무)

일반임대사업자의 부가가치세 환급 : 분양계약 20일 이내 관할 세무서에서 일반임대사업자 등 시 부가가치세 환급 건축비의 10% 건축비 = 건물가 토지비 = 토지가격 -> 일반임대 10년간 유지하여야 한다.

#일반임대사업자 – 10년 유지 – 폐업시 과태금X, 환급금 내뿜으면 됨, 임대불가능(임대인 임대대출이 없음) #주택임대사업자 – 10년 유지 – 2년 미만 폐업시 과태금 3000만원, 임대가능

이 의무기간을 못 채우면 과태료 부과… 너무 긴 거 아니에요? 양도도 알아봤는데 (나머지 기간과 사업자 양도) 이건 왜 또 주택 임대사업자만 가능하고 과태료는 없는데 받은 세제 혜택은 다 추징 당해요.

화려한 규제 속에서 돈을 벌 수 있는 방법은 다~~있네요.잼민이의 내가 모를 뿐…?근데 혹시 집값 상승의 파동에 조그만 오피스텔이라도 구입하려고 알아봐 주시는 분들한테 도움이 됐으면 좋겠어요.

비슷한 정보, 도움이 되는 글장으로 다시 돌아오겠습니다

부동산 대책은 지금 너무 변화하고 있는 데다 저는 관련 업종의 관계자가 아니므로 완전히 정확하지 않을 수 있다는 점을 유념하시기 바랍니다.

유튜브에 제가 분양된 오피스텔 [선정검사] 하러 처음 방 구경하고 왔거든요 관심이 있으실까 봐 올려봅니다함께 욕을 해 주세요. (화난 일이 있었다.

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안녕하세요 은틀입니다 하반기 들어 각 부처의 법규와 제도가 조금씩 바뀌는 것을 알고 계셨습니까… blog.naver.com 안녕하세요 은톨입니다.

(일단?) 최종이라는 #GTX의 노선을 정리해 보았습니다.

개통 확정된 경기도가 blog.naver.com